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A presidenta Dilma Rousseff editou  Medida Provisória 656, que, segundo a sua ementa, cuida de matéria econômica-financeira, de matéria tributária e de criação de um novo título de crédito.  Quando a medida estiver vigorando plenamente, qualquer ação, inclusive a trabalhista, que não estiver averbada na matrícula de um imóvel, não terá validade para terceiros. Ou seja, os credores (os trabalhadores brasileiros) não conseguirão alcançar esse imóvel. Com isso, construtoras, incorporadoras e agentes financeiros do setor imobiliário (bancos) ficam isentos do pagamento de dívidas fiscais, civis e da justiça do trabalho, podendo vender seus imóveis sem quaisquer restrições.

 

Leiam abaixo explicação feita pela advogada da UGT, especialista em direito do trabalho:

 

Da análise do texto da MP 656, desde logo, informamos que concluímos pela precarização da garantia do crédito dos trabalhadores nas demandas trabalhistas e, abaixo, expomos nossas razões.

 

A Medida Provisória nº 656, de 07/10/2014 [i], entre outras disposições, estabelece que “Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (I) registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; (II) averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil; (III) averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e (IV) averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil.”

 

Dispõe, ainda que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”

 

Conforme se verifica, a alteração introduzida procura agilizar e garantir maior segurança às transações de compra e venda de imóveis, com a concentração das informações na matrícula do imóvel relativas a atos jurídicos precedentes que possam de algum modo atingir a propriedade do bem imóvel. Assim, fortalece os direitos de terceiros de boa-fé que adquirem ou recebem em garantia direitos reais sobre o imóvel, inclusive para fins de evicção, bem como reduzir os custos na realização de transações imobiliárias.

 

As informações de eventuais ações, como por exemplo, execução, deverão ser registradas ou averbadas na matrícula do imóvel. Portanto, o comprador, com a verificação das informações constantes da certidão da matrícula no Registro de Imóveis pode saber se existem ou não, ações judiciais que possam atingir o imóvel que ele está adquirindo, pois, o que não estiver na matrícula do imóvel, não atinge o imóvel.

 

Com a Medida Provisória, a apresentação da certidão negativa de débitos trabalhistas (que aponta ações trabalhistas existentes por região) e a CNDT (certidão nacional de débitos trabalhistas), que aponta ações trabalhistas em fase de execução em todo o território nacional, deixaram de fazer efeito, pois, mesmo que conste nelas algum apontamento, se na matrícula do imóvel as ações não estiverem averbadas, a venda do imóvel não poderá ser contestada.

 

As vantagens acima elencadas, para o comprador/adquirente do imóvel, foram apresentadas na Exposição de Motivos da Medida Provisória [ii].

 

Entretanto, ao contrário das vantagens do comprador/adquirente de imóvel, certas são as desvantagens aos credores, dentre eles, os trabalhadores/empregados, pois, com a Medida Provisória, cabe a esses, credores, providenciar o registro da citação ou a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, a contar da vigência da Medida Provisória nº 656, ou seja, a partir de 07/11/2014.

 

O prazo para a anotação de atos jurídicos que importem em modificação de direitos sobre imóveis anteriores à Medida Provisória 656 é de até 2 (dois) anos, a contar do início de sua vigência. O ônus de promover o registro de tais apontamentos é da parte interessada em proteger seus direitos, ou seja, recai sobre o credor, que deve ser diligente em realizar a averbação.

 

Quando o devedor possuir imóveis em municípios diferentes daquele que reside, dificilmente o credor saberá de sua existência para poder fazer a averbação exigida em sua matrícula, sendo esta uma agravante das desvantagens da alteração introduzida pela Medida Provisória.

 

A averbação é gratuita para aqueles que não possam custeá-la, e assim se declararem pobre sob as penas da lei, para os demais deverá ser paga.

 

Desta forma, nos moldes da MP 656, os créditos oriundos das ações trabalhistas que não constem das matrículas dos imóveis de propriedade dos devedores não mais poderão ser quitados / satisfeitos com o valor oriundo da transferência do bem (arrematação/evicção).

 

Caso o devedor venda o seu imóvel, ressalvadas a ineficácia em relação à massa falida e à aquisição originária – ex.: usucapião, desapropriação, adjudicação - o credor fica privado da penhora sobre o imóvel alienado, eis que este imóvel não poderá ser alcançado na execução da sentença, se não constar previamente da matrícula do imóvel.

 

Portanto, cabe ao credor judicial - trabalhador/empregado, ser diligente, providenciando o quanto antes a averbação na matrícula do imóvel ou imóveis suficientes à satisfação do seu crédito de (i) constrição judicial; (ii) ajuizamento de ação de execução ou (iii) da fase de cumprimento de sentença na matrícula do imóvel.

 

Conforme se verifica, para o trabalhador/empregado a Medida Provisória traz desvantagens, dentre elas: (a) antecipação de providências para garantia de suposto e futuro crédito, com pesquisa, já no ajuizamento da ação, de patrimônio da empresa e de seus sócios para o cumprimento da exigência de averbação prevista na MP 656; (b) custo da averbação, quando o trabalhador não for beneficiário da justiça gratuita; (c) perda da possibilidade de indicação de bens imóveis no momento da execução do julgado, bens esses suficientes para pagamento do crédito do trabalhador. Como se vê, desde o ajuizamento da reclamação trabalhista, os trabalhadores deverão providenciar a averbação da ação na matrícula do imóvel, sob pena de impedimento desse imóvel ser utilizado para satisfazer seus créditos.

 

Aproveitamos a oportunidade para informar que a MP 656 também traz alteração no texto da Lei 10.820/2003 – artigo 3º, inciso II - que dispõe sobre a autorização para desconto de prestações em folha de pagamento. Sob nossa ótica, o ponto relevante diz respeito à alteração da participação dos sindicatos dos trabalhadores nos contratos de consignação, que passa a ser de obrigatória para opcional, ou seja, depende de solicitação da entidade sindical, reduzindo a atuação do sindicato.